Voordat u een definitieve huurovereenkomst ondertekend wordt, is het van belang om stil te staan bij enkele gangbare regels bij het huren van een pand en enkele specifieke aandachtspunten voor de huurder.

Indien een kinderopvangorganisatie een pand huurt, mag in de huurovereenkomst geen sprake zijn van een huur met een BTW opslag. Vaak zijn startende organisaties niet met deze regelgeving bekend. Ook niet alle verhuurders zijn hiervan op de hoogte. Het gevolg van deze regelgeving is dat de verhuurder de reeds gemaakte dan wel nog te maken BTW-kosten niet kan compenseren.

 

De verhuurder heeft dan onderstaande opties:

• De huurprijs is de beoogde huurprijs, zonder dat er BTW in opgenomen is (dit is voor de huurder de goedkoopste variant, er wordt noch BTW noch een vergoeding betaald).
• De huurprijs wordt verhoogd met een opslag voor BTW compensatie.

 

Wat is BTW-compensatie?

Omdat de verhuurder geen BTW in rekening mag brengen aan de huurder heeft de verhuurder geen fiscale aftrek van de reeds betaalde of in de toekomst nog te betalen BTW. Hij mag echter wel BTW-compensatie in rekening brengen. Dit is een vergoeding die dient om bovengenoemde fiscale aftrek te compenseren. De hoogte van de BTW-compensatie is mede afhankelijk van de hoogte van de investeringen. In theorie zou deze BTW-compensatie eindig moeten zijn, maar in veel huurovereenkomsten zien we een BTW-compensatie die onbeperkt duurt. Indien dit het geval is, is het verstandig de verhuurder hierop te wijzen worden. Tevens adviseren we om een toelichting voor de berekening van hoogte van de BTW-compensatie bij de verhuurder op te vragen.

Vaak dient het pand nog verbouwd te worden voordat het voor kinderopvang geschikt is.

 

Hierbij zijn de volgende situaties mogelijk:

• De huurder betaalt alle kosten van de verbouwing. Een aandachtspunt voor de huurder is dat de looptijd van de huur minimaal de duur van de afschrijvingen bedraagt.
• De verhuurder betaalt alle kosten van de verbouwing (inclusief achterstallig onderhoud) en verdisconteert dit in de huurprijs.

 

Hierbij dient de huurder alert te zijn op twee zaken:

1. Indien de kosten van de verbouwing verdisconteerd worden in de huurprijs, zou in de huurovereenkomst opgenomen moeten worden dat de extra huurlasten slechts tijdelijk betaald worden
2. Indien er sprake is van achterstallig onderhoud, dienen deze kosten niet verdisconteerd te worden in de huurprijs. Het onderhoud is een onderdeel van de huurprijs

 

• Zowel de huurder als de verhuurder betalen gezamenlijk de verbouwingskosten. Vooraf dient duidelijk vastgelegd te worden wie welke kosten voor zijn rekening neemt.

 

« terug naar vorige pagina